過(guò)去 20 年，中國(guó)房?jī)r(jià)雖然整體上一路上行，但也不乏局地崩盤樣本，環(huán)京樓市就是的一個(gè)。

一、房?jī)r(jià)腰斬，環(huán)京樓市一片慘淡

從 2017 年下半年開(kāi)始，環(huán)京樓市就陷入僵局。房?jī)r(jià)從點(diǎn)普遍腰斬，有小區(qū)從 4 萬(wàn)均價(jià)，下跌到 2 萬(wàn)。環(huán)京地區(qū)樓市普遍下跌 3-5 成。

樓市慘淡之下，" 低首付 " 促銷重現(xiàn)江湖，部分樓盤可 20% 首付 " 鎖定房源 "，試圖刺激樓市，然而在政策強(qiáng)力限制之下，市場(chǎng)卻無(wú)人接盤，大量中介門店關(guān)停，售樓處門可羅雀。

要知道，在 2016 年下半年到 2017 年年初，環(huán)京樓市曾經(jīng)一飛沖天，在京津冀一體化、雄安新區(qū)等概念的疊加炒作之下，大量外地*客蜂擁而至，房?jī)r(jià)在短短幾個(gè)月內(nèi)翻了一番。沒(méi)想到，還不到一年時(shí)間，境遇已經(jīng)天然之別。

環(huán)京樓市瀕臨崩盤，對(duì)于其他城市有何教訓(xùn)？哪些城市*有可能步其后塵？

二、環(huán)京樓市為何瀕臨崩盤？

我們先來(lái)看環(huán)京樓市的特點(diǎn)。

環(huán)京樓市的個(gè)特征是，本地需求嚴(yán)重不足，承接的主要是來(lái)自于北京的外溢性需求。數(shù)據(jù)顯示，廊坊樓市外地購(gòu)房客占比高達(dá) 8 成，其中絕大部分來(lái)自于北京。

換句話說(shuō)，那些在北京買不起房或者沒(méi)資格買房的人，成為包括燕郊在內(nèi)的廣大環(huán)京樓市的主要需求來(lái)源。正因?yàn)榇?，環(huán)京樓市與北京樓市，可謂一榮俱榮、一損俱損。

2017 年至今，北京樓市連續(xù)下跌 9 個(gè)月，從點(diǎn)下跌 6 個(gè)點(diǎn)以上，環(huán)京樓市不可避免受到影響。環(huán)京樓市的第二個(gè)特征是，購(gòu)房客中*比例過(guò)高，同時(shí)投機(jī)情緒泛濫，這樣的樓市安全邊際較低。

顯而易見(jiàn)，剛需是一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)的支撐，如果沒(méi)有人口流入，也沒(méi)有實(shí)際居住需求的提升，僅靠一些似是而非的概念，靠一些離落地還很遙遠(yuǎn)的利好，這樣的樓市*容易暴漲。同樣，也容易暴跌，缺乏穩(wěn)定性。

環(huán)京樓市的第三個(gè)特征是，易受政策影響，政策方向一旦發(fā)生轉(zhuǎn)換，樓市毫無(wú)招架之力。

此前環(huán)京樓市的過(guò)山車式爆發(fā)，正是京津冀一體化、雄安新區(qū)等概念刺激的結(jié)果，而隨著相關(guān)概念炒作的結(jié)束，以及政策限購(gòu)的突襲，環(huán)京樓市外來(lái)需求隨之銳減，樓市失去流動(dòng)性，進(jìn)而一蹶不振，陷入瀕臨崩盤的境地。

2月9日，河北省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中明確提出：2018 年河北省熱點(diǎn)城市及重點(diǎn)地區(qū)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限貸等管控措施，其他城市也要堅(jiān)決遏制投機(jī)炒作，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。

可以料見(jiàn)，環(huán)京樓市短時(shí)間內(nèi)仍然難有起色。

三、誰(shuí)會(huì)步環(huán)京樓市后塵？

那么，環(huán)京之后，誰(shuí)會(huì)是下一個(gè)？顯然，符合環(huán)京樓市特征的城市，都存在類似的風(fēng)險(xiǎn)。但會(huì)不會(huì)大跌甚至崩盤，則要看具體的經(jīng)濟(jì)、人口和政策基本面。

對(duì)于類城市，承載大城市外溢性需求的地區(qū)，要看的正是大城市本身的市場(chǎng)是否依舊繁榮。如果北上廣深都出現(xiàn)全線調(diào)整，周邊輻射地區(qū)難免都會(huì)受到影響。當(dāng)然，如果本地經(jīng)濟(jì)、人口基本面都不錯(cuò)，倒也不用太過(guò)擔(dān)心。

對(duì)于第二類城市，純屬概念炒作的地區(qū)，則要謹(jǐn)防市場(chǎng)情緒轉(zhuǎn)冷之后，流動(dòng)性被冰封的可能。過(guò)山車式的行情，*終往往都會(huì)遭遇環(huán)京樓市式的崩塌。

對(duì)于第三類城市，成也政策，敗也政策。政策寬松甚至直接刺激，一切安好；如果政策突然收縮，那么樓市要聽(tīng)由天命。廣大四五線城市，基本都屬于此類。借助貨幣化棚改的利好，在樓市玩著擊鼓傳花的游戲，看似市場(chǎng)一片繁榮，實(shí)則未來(lái)堪憂。所以，當(dāng)大環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，*需要考慮的不再是誰(shuí)更有上漲潛力，而是誰(shuí)的安全邊際更高。

不要在泡沫的高點(diǎn)起舞，也不要成為擊鼓傳花的一個(gè)人，守衛(wèi)好自己的財(cái)富。（文章轉(zhuǎn)載微口網(wǎng)）