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三四線城市的房價趨勢:已有百城房價破萬,三四線城市房價預(yù)計下跌?
據(jù)*數(shù)據(jù)顯示,2018年7月,易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅成交均價為12809元/平方米,環(huán)比增長1.2%,同比增長8.6%;相比6月份12658元上漲了151元/平方米。當(dāng)前100城房價已保持連續(xù)11個月超過1.2萬元的均價水平。
數(shù)據(jù)還顯示,2018年7月,100個城市中,房價*的城市為深圳,達(dá)到55533元/平方米。而房價*的城市則為荊門,為4576元/平方米。另外,統(tǒng)計顯示,目前房價突破兩萬元的城市共有11個,包括深圳、上海、北京、廈門、三亞、杭州、福州、寧波、南京、珠海和燕郊。
對此,專家表示,盡管百城新建商品住宅成交均價同比增幅達(dá)8.6%。但是,自2017年7月創(chuàng)下新高(同比增幅達(dá)到27.6%)后開始收窄,已經(jīng)保持連續(xù)12個月的同比增幅收窄趨勢。這主要得益于近一年來“房住不炒”的政策效應(yīng),以及持續(xù)加碼的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
不過,在房價上漲*快的城市當(dāng)中,部分三四線城市扮演引領(lǐng)者的角色。2018年7月,100個城市中宜昌、金華和北海等三四線城市房價同比增幅較大,增幅分別達(dá)到了48%、42%和40%。這也和此類城市樓市交易比較火爆的因素有關(guān)。
那么,部分三四線城市房價為啥會出現(xiàn)大漲呢?*,三四線城市房價由于人口流入少,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一,所以房價一直處于價格洼地,而一二線城市受到房地產(chǎn)調(diào)控,那么三四線城市必將是投機(jī)者逐利的目標(biāo)。
第二,棚改貨幣化安置,為了更好給房地產(chǎn)“去庫存,化風(fēng)險”,發(fā)改委要求國開行通過PLS形式(抵押貸款)向地方政府發(fā)放貸款。地方政府拿到貸款后,就把錢發(fā)給棚改拆遷戶,而棚改拆遷戶拿到*后,就到周邊去買房。此舉雖然達(dá)到了“去庫存”的預(yù)期目標(biāo),但是大量棚改拆遷戶的購房需求推高了當(dāng)?shù)胤績r。
第三,各大開發(fā)商紛紛將業(yè)務(wù)下沉到三四線城市后,各路炒房者紛紛涌向三四線城市炒房,由于目前國內(nèi)個人房貸政策比較寬松,所以炒房者通過加杠桿形式進(jìn)一步抬高了當(dāng)?shù)氐姆績r。今年1-7月份新增10多萬億貸款中,有接近四成流向房地產(chǎn)領(lǐng)域,主要還是銀行的個人房貸業(yè)務(wù)。
實(shí)際上,我們只要觀察7個月房價上漲城市的數(shù)量,就可發(fā)現(xiàn),18年1-7月份房價上漲的城市數(shù)量分別為61、72、66、69、77、74和80個,這說明房價上漲的城市數(shù)量是在增加的?,F(xiàn)如今,很多民眾擔(dān)心,房價這種上漲的趨勢還將一直持續(xù)下去。不過,我們認(rèn)為三四線城市房價已呈強(qiáng)弩之末,*性風(fēng)險正在積驟。
首先,導(dǎo)致三四線城市房價上漲的主因是棚改貨幣化安置。而如今三四線城市的房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)接近尾聲,地方政府已經(jīng)順利完成去庫存的目標(biāo),所以棚改貨幣化安置或?qū)⒔Y(jié)束,替換的是實(shí)物安置。
未來棚改工作還會繼續(xù)進(jìn)行,但是貨幣化安置的比重將會大幅縮小。若是這個造成房價上漲因素被剃除后,投機(jī)炒房者也將會撤離,三四線房價馬上會面臨快速回落的態(tài)勢。所以,三四線城市房價平均萬元以上的情況不可持續(xù)。
再者,對于宜昌、??诘瘸鞘蟹績r增幅較大的三四線城市,住建部對其進(jìn)行約談并且實(shí)行問責(zé)制的可能性較大,而這些熱點(diǎn)三四線城市也一定會采取積極措施,來加碼房地產(chǎn)調(diào)控政策。對于這些城市來說,去庫存已經(jīng)完成,下一階段工作重心將回歸到控制房價上漲的調(diào)控中。
*,三四線城市房價漲跌已經(jīng)開始分化,這就意味著*三四線城市風(fēng)險開始上升。同樣在18年7月份的百城房價同比下跌排行中,香河、大廠、廊坊等環(huán)京城市房價下跌*明顯,跌幅分別達(dá)到了29%、27%和25%。目前,三四線城市房價已經(jīng)漲跌互現(xiàn),房價只漲不跌的神話已經(jīng)終結(jié),炒房者的風(fēng)險開始上升。
2019年3月份百城房價數(shù)據(jù)中,房價環(huán)比上漲的城市數(shù)量高達(dá)80個,較二月份還多了6個。而且百城新建住宅已經(jīng)連續(xù)11個月超過1.2萬元的均價水平。但是,隨著住建部的約談房價上漲城市、棚改貨幣化安置將被取消,以及三四線房價開始了分化,未來三四線城市房價的拐點(diǎn)馬上就要到來。(注:文章轉(zhuǎn)載自今日頭條-專輯娛樂電影,圖片來源于網(wǎng)絡(luò)。)
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