1 經(jīng)濟適用房可以買賣嗎

　　經(jīng)濟適用房可以買賣嗎?對于住滿5年和沒住滿5年的情況是有區(qū)別的，以下幾點需要注意：

　　一、對社會公開銷售或定向銷售及住宅合作社向社員集資建設(shè)所得的經(jīng)濟適用房：

　　1、未住滿5年的(是否滿5年以取得房屋所有權(quán)證或交納契稅日期為準)，出售時按購買時單價出售，并提供以下資料：

　　賣方：房屋所有權(quán)證、身份證或護照復印件、軍人提供軍官證、離退休證、士兵證復印件。

　　買方：提交購買經(jīng)濟適用房資格審核表，如屬超標購買另需提供《超標購買經(jīng)濟適用房綜合地價款繳款通知書》，身份證或護照原件及復印件，軍人提供軍官證、離退休證、士兵證復印件，契稅完稅或減免稅證明，房子平面圖及測繪表各兩份，兩人以上購買需提交共有協(xié)議書。

　　買賣雙方共同提供：房屋買賣合同

　　2、住滿5年的可按市場價格出售，提交以下資料：

　　賣方：房屋所有權(quán)證、身份證或護照復印件、軍人提供軍官證、離退休證、士兵證復印件。

　　買方：身份證或護照復印件、軍人提供軍官證、離退休證、士兵證復印件，外省市個人購買另需提供《暫住證》或《居住證》復印件、契稅完稅或減免稅證明，房子平面圖及測繪表各兩份，兩人以上購買需提交共有協(xié)議書。

　　境外自然人及港澳臺同胞在京購房另需提供北京市涉外項目國家安全審查批準文件及以下證件： a、香港及澳門同胞提供護照或身份證或來往大陸通行證復印件，臺灣同胞提供臺胞證復印件; b、外國人提供護照和外國人居留證復印件。(無居留證的提交中國公證處公證的護照中文譯本)

　　買賣雙方共同提供：房屋買賣合同

　　二、不屬于對社會公開銷售或定向銷售及住宅合作社向社員集資建設(shè)所得的經(jīng)濟適用房，上市出售不受5年限制

　　賣方：房屋所有權(quán)證、身份證或護照復印件、軍人提供軍官證、離退休證、士兵證復印件。

　　買方：身份證或護照復印件、軍人提供軍官證、離退休證、士兵證復印件，外省市個人購買另需提供《暫住證》或《居住證》復印件、契稅完稅或減免稅證明，房子平面圖及測繪表各兩份，兩人以上購買需提交共有協(xié)議書。

　　境外自然人及港澳臺同胞在京購房另需提供北京市涉外項目國家安全審查批準文件及以下證件： a、香港及澳門同胞提供護照或身份證或來往大陸通行證復印件，臺灣同胞提供臺胞證復印件; b、外國人提供護照和外國人居留證復印件。(無居留證的提交中國公證處公證的護照中文譯本)

　　買賣雙方共同提供：房屋買賣合同

　　注意事項： 買賣雙方共同申請登記，賣方不能親自辦理登記手續(xù)需出具委托公證，買方不能親自辦理登記須出具書面委托，由受托人持雙方證件辦理。

　　經(jīng)濟適用房可以買賣，但是對于對于住滿5年和沒住滿5年的經(jīng)濟適用房來說，需要提交的資料有所區(qū)別，要結(jié)合實際情況考慮。

2 經(jīng)濟適用房買賣合同

　　怎樣判斷經(jīng)濟適用房買賣合同的效力?

　　在北京，按《北京市經(jīng)濟適用住房管理辦法(試行)》和2008年4月8日《關(guān)于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》中的規(guī)定“購買經(jīng)濟適用住房不滿5年的，不得上市交易”。

　　在司法實踐中，有不少不到5年、不符合上市交易條件的經(jīng)濟適用房也被交易，并引發(fā)糾紛訴到法院，這種情況下，買賣合同是否有效?如何處理?

　　以北京的司法實踐來看，一般分以下幾種情況判斷和處理：

　　1、原則上，就不到規(guī)定上市期限的已購經(jīng)濟適用房進行交易的買賣合同，一方起訴到法院主張買賣合同無效的，可認定買賣合同無效。

　　2、交易的已購經(jīng)濟適用住房是在2008年4月11日之前簽訂的買賣合同，雙方在合同中約定該房符合上市交易條件后再辦理過戶手續(xù)，或者在一審辯論結(jié)束語前該房已符合上市交易條件的，可認定該合同有效。(2008年4月11日是《關(guān)于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》限定的時間)

　　3、出賣人轉(zhuǎn)讓已購按經(jīng)濟適用住房管理的房屋，當事人主張房屋買賣合同無效的，不予支持。

　　如果經(jīng)過訴訟確認該類買賣合同無效，會給雙方帶來什么后果呢?按合同法等相關(guān)法律的規(guī)定，通常，合同無效，應該是雙方各自返還，對合同無效負有責任的，應賠償對方相應損失。

　　所以為了避免經(jīng)濟糾紛，最好還是遵循“購買經(jīng)濟適用住房不滿5年的，不得上市交易”這條規(guī)定。

3 經(jīng)濟適用房買賣政策

　　經(jīng)濟適用房的買賣政策有哪些?

　　第一， 經(jīng)濟適用房的出售。

　　一種是已經(jīng)住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。具體時間以購房家庭取得契稅完稅憑證的時間或經(jīng)濟適用住房房屋所有權(quán)證的發(fā)證時間為準。①對于已經(jīng)住滿 5 年的經(jīng)濟適用房，業(yè)主現(xiàn)在可以依照目前市場價格進行出售，但出售后業(yè)主需按房屋成交額的10%補交綜合地價款。 ②對于尚未住滿 5 年的經(jīng)濟適用房，由于政策規(guī)定則不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類經(jīng)濟適用房的業(yè)主，只能以不高于購買時的單價出售，并且只能出售給符合經(jīng)濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購。

　　按市場價格出售經(jīng)濟適用住房后不能再次購買經(jīng)濟適用住房和其他保障性質(zhì)的住房。以原價出售給有購買資格的人后，原購房人仍符合經(jīng)濟適用住房購房條件者還可再次購買他處的經(jīng)濟適用住房。

　　第二，二手經(jīng)濟適用房的購買。

　　① 已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟適用房購買此類經(jīng)濟適用房不需要符合購買經(jīng)濟適用房的特殊條件，任何購買人群都能購買。 購買此類二手經(jīng)濟適用房除正常繳納1.5%的契稅、5‰的印花稅外，不需要再繳納成交價3%的土地出讓金。

　　例如：購買一套面積為 95 平方米，原購房價格為 2650 元/平方米，現(xiàn)市場售價為 3600 元/ 平方米的已購經(jīng)濟適用房，其總購房款為 3600×95=342000 元，除購房款外，購房人還需繳納 342000×1.5%=5130 元的契稅，以及 342000×0.0005=171 元的印花稅。

　?、谏形醋M5年的經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房買賣政策,購買此類已購經(jīng)濟適用房的客戶，首先必須滿足普通經(jīng)濟適用房的購買條件; 其次購房人還需辦理經(jīng)濟適用住房購買資格審核手續(xù)。若所購置的已購經(jīng)濟適用房超過核定最高購房總價標準以外部分，則需補交 10%的綜合地價款并所購房屋仍按經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)管理。

　　第三，經(jīng)濟適用房的選購。

　　首先，結(jié)合工作單位、居住習慣、生活方式等綜合因素，再決定購買哪個區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟適用房項目。如上班單位離項目的遠近、周邊的親朋好友居住情況等都屬于綜合考慮因素。其次，到項目現(xiàn)場考察，了解項目本身的配套設(shè)施，并結(jié)合自身的需要進行購買。如新婚夫婦，要考慮到幼兒園、小學以及醫(yī)院等配套。還有，對社區(qū)的綠化率、停車、物業(yè)管理等狀況都應有所了解。第三，根據(jù)自身的居住要求，詳細了解經(jīng)濟適用房的戶型結(jié)構(gòu)及面積大小，以及通風、采 光、朝向等基礎(chǔ)資料。第四，對房屋的權(quán)屬關(guān)系要有詳細調(diào)查，特別要注意房屋是否有共有人，防止購買后，引起不必要的麻煩。另外，特別提醒務(wù)必別買沒有房產(chǎn)證的二手經(jīng)濟適用房。

　　以上是經(jīng)濟適用房的出售、購買的相關(guān)政策，還有選購經(jīng)濟適用房的以下技巧，有意向買賣經(jīng)濟適用房的朋友需要注意了。

4 經(jīng)濟適用房買賣政策

　　在房價日益走高的今天，經(jīng)濟適用房因為價格相對較低而獲得許多人的青睞，但是由于它是保障性住房，交易不像普通住房，而是有國家規(guī)定的買賣政策。

　　1、建設(shè)標準和銷售對象。按照規(guī)定，經(jīng)濟適用房每套住房一般控制在60-110平方米，而且主要面向家庭年收入三萬元以下的住房困難戶(該標準視地區(qū)而定，不同地區(qū)不同)，同等條件下優(yōu)先銷售給教師和離退休職工。

　　2、購買程序。要購買經(jīng)濟適用房，要由所在單位出具住房、收入情況調(diào)查和審查證明，如果是沒有固定職業(yè)的人可以由戶口所在地街道辦事處出具證明，交由經(jīng)濟適用房項目建設(shè)單位進行審核，符合條件后才可以購買。

　　3、價格問題。經(jīng)濟適用房的價格是按保本微利的原則來確定的，最低的基準價為每平方米一千五百元，由于地段和交通等各方面情況的不同而房價也有所不同。

　　4、經(jīng)濟適用房的出售。如果是已經(jīng)住滿了五年的經(jīng)濟適用房，可以按照市場價格進行出售，但是出售后業(yè)主要按房屋成交額的10%補交綜合地價款;而不滿五年的則不能安裝市場價格出售。而且把經(jīng)濟適用房出售后業(yè)主不能再購買經(jīng)濟適用房和其他保障性住房，不過如果以原價出售給有購買資格的人則可以再次購買。

　　購買經(jīng)濟適用房，應該詳細了解它的資料，考慮各種綜合因素，爭取買到適合自己的經(jīng)濟適用房。