1 毛坯房驗房是什么

　　一、建議收房日期

　　一般房產(chǎn)商通知業(yè)主交房時間會比較早，建議大家不要在第一、第二天去收房，因為在那兩天，同時來收房的人會很多，而陪同驗收房子的人不會有太多時間仔細的陪同你去看房子，最好是往后推幾天比較好。

　　1、樓房現(xiàn)場驗收

　　1)發(fā)展商應(yīng)首先出示《建設(shè)工程質(zhì)量認定證書》，業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》(此三項必須為原件)以及《房屋土地測繪技術(shù)報告書》，并由開發(fā)商加以說明。及各種相關(guān)驗收表格，如《住戶驗房交接表》(房間功能分區(qū)及標(biāo)的物詳列各項驗收內(nèi)容，如客廳樓板、陽臺地面等等)與驗收意見表(如《樓宇驗收記錄表》

　　2)買家繳交身份證復(fù)印件、收樓通知書，領(lǐng)取房屋鑰匙，并由商家接待人員帶領(lǐng)，到所購樓房依雙方約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)查驗樓房狀況;

　　3)依原合同約定標(biāo)準(zhǔn)驗樓;

　　4)驗完樓后，買家按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》(不到最后不簽)，同時將水表、電表底數(shù)抄在指定表格(一般附在《驗房交接表》中);如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。

　　5)根據(jù)買家意見，買賣雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整改內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗收時間，一般不應(yīng)超過30天;

　　6)如買家對樓房基本滿意，應(yīng)在《住戶驗房交接表》上簽字認可。

　　4、辦理入住手續(xù)

　　1)換發(fā)票、繳交各項相關(guān)費用;物業(yè)管理費一般交付后才開始計算，驗收時要簽前期物業(yè)合同。

　　2)填寫《住戶檔案表》《入住協(xié)議》《消防責(zé)任書》等表格;、、

　　3)領(lǐng)取《住戶手冊》《服務(wù)指南》等各種入住手冊及贈送物品。、

　　2、各種資料可帶走 1)去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：

　　A 房屋的《住宅質(zhì)量保證書》--可帶走

　　B《住宅使用說明書》--可帶走

　　C《竣工驗收備案表》

　　D 面積實測表

　　E 管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))--可帶走

　　提示：

　　1.不管開發(fā)商陪同收樓的工作人員如何花言巧語，業(yè)主都應(yīng)該堅持原則，只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格上記錄下來，并寫清自己的意見，如果確實屬于不能收樓的，要向?qū)懨鞑挥枋諛堑脑虿⒁箝_發(fā)商簽字、蓋章。

　　2.A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》--可帶走《住宅質(zhì)量保證》書包含三個項目的保修條款，結(jié)構(gòu)的保修期限是 50 年，屋面防水和衛(wèi)浴防水的保修期限是五年，設(shè)備及裝修的保修期限是兩年。保修期限從領(lǐng)到鑰匙開始計算，這個日期最好寫進住宅質(zhì)量保證書。《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。

　　B、《住宅使用說明書》--可帶走《住宅使用說明書》應(yīng)該包含如下內(nèi)容：開發(fā)商名稱及其聯(lián)系電話;設(shè)計單位及其聯(lián)系電話;施工單位及其聯(lián)系電話;監(jiān)理單位及其聯(lián)系電話?！蹲≌褂谜f明書》則是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。

　　C、《竣工驗收備案表》《建設(shè)工程竣工備案表》復(fù)印件有可能收房時尚未辦理，但必須在竣工驗收后十五天內(nèi)備案，否則影響辦理產(chǎn)權(quán)證。按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤就屬于“黑樓”，是不能入住的。消防這種關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一旦出了問題，就是人命關(guān)天的大事故。而對于業(yè)主來說，人身安全才是第一位的，因此購房者驗房的時候不能只看發(fā)展商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案?！犊⒐を炇諅浒副怼穼Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責(zé)，即使是十年二十年以后出了問題，查下來如果是發(fā)展商的過失，一樣可以追究其責(zé)任。

　　D、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))--可帶走如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話，一般 10 分鐘即可查看完資料。您具有索取權(quán)利的依據(jù)是《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》。

　　3.看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了，提示：暫且先不要交付一些物業(yè)費用及相關(guān)費用，此時物業(yè)會催促你來交付，可同他們交流。如開發(fā)商企圖在房主驗房前收取“多項費用”，或讓您先簽署收樓文件的話，您可用如下言語先質(zhì)問陪同看房的工作人員：“您見過買東西先付錢后看貨的嗎?”

　　對上述“多項費用”具體說明如下：開發(fā)商企圖在交樓時代收契稅(一般住宅稅率為 1.5%)。您拒絕理由是《中華人民共和國稅收征收管理法》及《中華人民共和國契稅暫行條例》。

　　開發(fā)商企圖收取各種開通費(如有線電視、電話、煤氣、寬帶網(wǎng)等)。那么您質(zhì)問他(她)：“你們的窗玻璃我是不是也要再單另付錢才能使用?”。驗收好后，再交付費用。從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠程抄表另)等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。

2 毛坯房驗房注意事項

　　1、如果在頂樓，看是否屋頂漏過水;

　　2、電閘總開關(guān)以及漏電保護器是否齊備;是否正式電及接通與否，有的是零時電;如果局部有的插座，全部試一試是否安裝正確、可用(有專用的插座電路檢驗儀器);帶著電筆、插座電路檢驗儀器去。

　　3、水。自來水、熱水、中水(如果有)，是否接通，水壓夠不夠;管路是否漏水;熱水的溫度夠不夠;所有的開關(guān)是否可用;閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)試驗。

　　4、暖氣(入住以后再交今年的，即冬季再交)，煤氣。是否接通，表的讀數(shù)基數(shù)，應(yīng)該為零。暖氣片是否齊備，毛坯房一般應(yīng)該是帶的。

　　5、檢查防盜門，有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。

　　6、大門鑰匙，總共幾把?是否好用(所有鑰匙都試著開、關(guān)一下)。門有無破損，翹曲變形，開關(guān)是否靈活。貓眼是否可用。弄清楚，做好交接。

　　7、物業(yè)費可以交，不過要注明期限。裝修保證金等裝修時再交。電費，根據(jù)電表讀數(shù)，只交交房日期之后的。

　　8、測墻壁地面：用長尺(或者帶有水平的專用直尺)，靠墻壁地面，檢查是否平整，同時觀察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點(爆點：生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻沒發(fā)好，抹在墻上干后就會形成爆點)

3 毛坯房驗房標(biāo)準(zhǔn)

　　1、全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應(yīng)按設(shè)計文件完成裝修工程。

　　2、公用部位、公共設(shè)施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設(shè)備(配電箱、柜、盤、插座、開關(guān)、燈具)等都應(yīng)按設(shè)計文件完成全部裝修，并按規(guī)定完成各種測試項目。

　　3、各種管道應(yīng)進行通水、試壓、通球試驗和暖氣熱工調(diào)試等驗收工作。

　　4、屋面工程項目進行蓄水、淋水試驗。

　　5、戶門以內(nèi)各房間采用預(yù)制樓板或現(xiàn)澆板頂棚的，應(yīng)做到不抹灰、用膩子找平，達到板縫密實、無裂縫，接搓平順無錯臺，表面平整、色澤基本均勻、線角順直;戶門以內(nèi)各房間基層地面混凝土應(yīng)做到表面平整、壓實，達到粘結(jié)牢固、無裂縫。

　　6、有防水要求的房間地面應(yīng)嚴格按照防水層、保護層的建筑要求來規(guī)劃，在驗收時應(yīng)進行兩次蓄水試驗，做到無滲漏。

　　7、地漏與泛水坡度符合設(shè)計要求，達到不倒泛水，結(jié)合處嚴密平順，無滲漏。

　　8、各種房間水泥地面基層標(biāo)高，應(yīng)考慮預(yù)留再裝修時的高度尺寸要求。

4 毛坯房驗房項目

　　房屋主體

　　1.套內(nèi)空間：外窗窗臺距地面凈高、陽臺欄桿高度、材質(zhì)、防護欄桿垂直桿件間凈距、室內(nèi)凈高，要求每個獨立空間的任意兩個位置的高度差不超2CM;

　　2.頂棚：是否平整，開裂，脫落，露筋，銹點;

　　3.墻面：是否平整，潔凈，顏色均勻，無空鼓，開裂，爆點;(國家規(guī)定:每處空鼓不得大于5CM²，單體墻面小于5M²的，允許1處空鼓;單體墻面大于5M²的，最多允許2處空鼓)

　　4.地面：是否平整，無空鼓，開裂，露筋，起沙; (立面垂直度允許偏差為4mm，表面平整度允許偏差為4mm，陰陽角應(yīng)方正，允許偏差為4mm。)

　　5.陽臺：是否平整，無開裂，有無地漏，倒返水;

　　6.廚房：有無表支架，出口銅閥，煙道，防火圈，報警器，地平落差是否達標(biāo);

　　7.衛(wèi)生間：有無防潮蓋，地平落差是否達標(biāo)，蓄水試驗;

　　8.墻柱，陰陽角：有無大小頭，方正度，垂直度;

　　9.洗衣機位：水和電源是否到位，有無地漏。

　　窗戶

　　1.窗框：是否穩(wěn)固、周正，表面平整，材質(zhì)是否符合合同;

　　2.窗扇：是否安裝牢固、開關(guān)靈活，關(guān)閉嚴密，材質(zhì)是否符合合同;

　　3.玻璃：是否完好(安全玻璃的使用);

　　4.把手：是否完好、牢固、靈活;

　　5.密封：是否窗縫嚴密、窗框嚴密;

　　6.窗臺：是否完好、無裂縫、浸水;

　　7.窗前護欄：高度是否符合規(guī)范、安全、穩(wěn)固、無妨礙。

　　門

　　1.門框：是否穩(wěn)固，灌漿，周正，安裝牢固，膠條密封性;

　　2.門扇：是否外觀平整，漆面完好無流墜、漏刷和磕碰，色澤一致;

　　3.門鎖：是否牢固，操作輕便，均勻鎖緊;

　　4.門把：是否牢固，操作靈活;

　　5.門軸：是否平整牢固，轉(zhuǎn)動平穩(wěn);

　　6.貓眼：是否完好，視野清晰;

　　7.門鈴：是否按鈕完好，加電有聲;

　　8.可視對講：有無，是否清晰，加電有聲。

　　水電

　　1.電源總閘：是否完好，有效，回路狀況，如果不打算改水電的一定要查看空開漏保是否都有效，有些開房商施工時會認為業(yè)務(wù)肯定還會再裝修并改水電，所以這塊沒有用心做。驗房師有一種專門驗漏保的插頭，一插就會短路，如果空開漏寶跳了，就說明做好了。;

　　2.電表：是否完好，底數(shù);

　　3.電開關(guān)：是否牢固，完好，靈活(個數(shù));

　　4.電插座：是否牢固，完好，有電(個數(shù))，相位是否正確，零火線有沒有接對，有沒有接地線;

　　5.燈座：是否牢固、完好、有電(個數(shù));

　　6.燈開關(guān)：是否牢固、完好、有效(個數(shù));

　　7.電話插座：是否牢固、完整(個數(shù));

　　8.信息插座：是否牢固、完整(個數(shù));

　　9.有線插座：是否完好、穩(wěn)固(個數(shù));

　　10.水表：是否完好、底數(shù);

　　11.閥門：是否閘完好;

　　12.上水管：是否水管完整，無滲水，無明顯磕碰，;

　　13.下水管：是否封口完整，下水通暢，無滲水，水封高度，紅色防火圈是否到最頂端;

　　14.空調(diào)洞：是否位置合理，附件齊全;

　　15.地漏：低平高低差，是否通暢，灌水試驗;

　　16.走向明示：有無地平水電管墨線;

　　17.防雷：有無等電位連接(這個在廁所，很重要，人身安全要靠它);

　　18.防水：有無屋面，外墻滲水;衛(wèi)生間的養(yǎng)水實驗一般在裝修公司進場時當(dāng)著物業(yè)的面一起驗的