1 蘇州限購(gòu)政策2016

　　日前，蘇州出臺(tái)最嚴(yán)調(diào)控令。非本市戶籍居民家庭購(gòu)首套房需提供兩年內(nèi)在蘇州市區(qū)(含吳江區(qū))、昆山市、太倉(cāng)市累計(jì)一年納稅或社保證明;非本市戶籍居民家庭禁購(gòu)二套房。本市戶籍家庭禁購(gòu)第四套房。

　　當(dāng)?shù)赝瑫r(shí)調(diào)整信貸政策：首套房最低首付比從20%調(diào)高至30%;有購(gòu)房貸款記錄無(wú)實(shí)際住房的，有一套房但無(wú)貸款記錄或已結(jié)清的，二套房商貸最低首付比從30%調(diào)高至50%。有一套房且貸款未結(jié)清的，申請(qǐng)商貸最低首付比從50%調(diào)高至80%;對(duì)有兩套房以上的家庭，暫停發(fā)放商貸。調(diào)控范圍包括蘇州市區(qū)(含吳江區(qū))、昆山市、太倉(cāng)市。

　　據(jù)此，在蘇州外地人買首套房受限，并禁購(gòu)二套，為二線城市最嚴(yán)限購(gòu)。有貸款記錄的二套房商貸最低首付比高達(dá)80%，超過(guò)北京買二套非普通住宅的最低首付比(70%)。調(diào)控范圍也進(jìn)一步擴(kuò)大，除了市區(qū)，還包括吳江區(qū)和兩個(gè)下轄市。

　　蘇州政府還規(guī)定，經(jīng)價(jià)格部門嚴(yán)格成本核算確定備案價(jià)格后，開(kāi)發(fā)商一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，實(shí)際銷售價(jià)格不得高于備案價(jià)格。同一批次分批銷售時(shí)，開(kāi)發(fā)商不得提高銷售價(jià)格。

　　蘇州政府要求，住建、國(guó)土、規(guī)劃、物價(jià)、公安、工商、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門加強(qiáng)聯(lián)合執(zhí)法，對(duì)房企及中介捂盤惜售、惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)、變相漲價(jià)等違規(guī)違法行為，分別采取停止價(jià)格申報(bào)和預(yù)售證發(fā)放、不予網(wǎng)簽銷售、限制參與土地競(jìng)拍等處罰或處理措施。開(kāi)發(fā)商及房屋中介違規(guī)違法行為將納入不良信用記錄，公開(kāi)曝光。當(dāng)?shù)毓膊块T將介入查處違法犯罪行為。

2 蘇州限購(gòu)政策細(xì)則

　　一、限貸：

　　1、以居民家庭為單位第一套的首付20%

　　2、有一套住房(無(wú)貸款)、一套住房(有貸款已還清)首付30%

　　3、有一套住房，有貸款首付50%

　　4、二套以上不予貸款

　　二、限購(gòu)：

　　1、非蘇州人士購(gòu)買可購(gòu)買一套

　　2、非蘇州人士購(gòu)買二套需提交二年以上個(gè)人所得稅或者一年以上社保證明(補(bǔ)繳不算)

　　3、非蘇州人士不可購(gòu)買第三套

3 蘇州限購(gòu)限貸

　　具體分成四種情形：

　　(一)居民家庭首次購(gòu)買普通住房(從未購(gòu)置過(guò)住房)，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例保持20%不變。

　　(二)有下列情形之一的，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的最低首付比例保持30%不變：

　　1.有購(gòu)房貸款記錄、但申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)實(shí)際沒(méi)有住房的居民家庭;

　　2.已有1套住房、但沒(méi)有購(gòu)房貸款記錄的居民家庭;

　　3.僅有1套住房、雖有住房貸款但貸款已結(jié)清的居民家庭。

　　(三)居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區(qū)(不含吳江區(qū))由40%調(diào)整為50%。

　　(四)居民家庭已有2套及以上住房且購(gòu)房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。

4 蘇州限購(gòu)后房?jī)r(jià)

　　10月3日晚，蘇州相關(guān)部門對(duì)外公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意見(jiàn)》，明確自10月4日起，本市戶籍家庭禁購(gòu)第四套房。

　　相關(guān)政策指出，非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買第一套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)(含吳江(樓盤)區(qū))、昆山(樓盤)市、太倉(cāng)(樓盤)市累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明;暫停對(duì)已擁有1套及以上的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房;暫停向擁有3套及以上的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

　　同時(shí)調(diào)整信貸政策：首套房最低首付比從20%調(diào)高至30%;有購(gòu)房貸款記錄無(wú)實(shí)際住房的，有一套房但無(wú)貸款記錄或已結(jié)清的，二套房商貸最低首付比從30%調(diào)高至50%。有一套房且貸款未結(jié)清的，申請(qǐng)商貸最低首付比從50%調(diào)高至80%;對(duì)有兩套房以上的家庭，暫停發(fā)放商貸。

　　此外，《意見(jiàn)》還規(guī)定，經(jīng)價(jià)格部門嚴(yán)格成本核算確定備案價(jià)格后，開(kāi)發(fā)商一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，實(shí)際銷售價(jià)格不得高于備案價(jià)格。同一批次分批銷售時(shí)，開(kāi)發(fā)商不得提高銷售價(jià)格。

　　蘇州市物價(jià)局隨后在10月8日表示，經(jīng)過(guò)近半個(gè)月的商品房專項(xiàng)檢查，目前，物價(jià)、住建等部門已聯(lián)合查出22家涉嫌存在捂盤惜售、未明碼標(biāo)價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)要素不全、標(biāo)示內(nèi)容更新不及時(shí)等違法違規(guī)問(wèn)題的房企。另有3家企業(yè)被國(guó)家住建部通報(bào)批評(píng)。

　　而在物價(jià)局的介入下，蘇州房?jī)r(jià)快速回落，根據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶長(zhǎng)假期間蘇州商品住宅共成交2249套，較去年同比上漲70%。價(jià)格則由10月2日的2.2萬(wàn)元/平方米左右跌落至10月6日的1.3萬(wàn)元/平方米左右。

　　對(duì)此，有當(dāng)?shù)禺a(chǎn)房地產(chǎn)從業(yè)人士稱，新政出臺(tái)后，價(jià)格超過(guò)物價(jià)局規(guī)定的，一律不予過(guò)戶，因此均價(jià)大幅下降主要原因還是成交結(jié)構(gòu)的變化。不過(guò)，有部分開(kāi)發(fā)商確實(shí)也在醞釀?wù)壑械霓k法，不排除適當(dāng)降低售價(jià)的可能。

　　當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介也表示，部分二手房業(yè)主已開(kāi)始主動(dòng)小幅降價(jià)，以試探市場(chǎng)反應(yīng)，二手房?jī)r(jià)格應(yīng)該說(shuō)已達(dá)到階段性頂峰，未來(lái)將轉(zhuǎn)入下行通道。

　　實(shí)際上，蘇州2011年3月份出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則后，對(duì)市場(chǎng)的短期影響顯著，2011年3月份-4月份成交量同比大幅下降，當(dāng)年4月份開(kāi)始價(jià)格也呈現(xiàn)持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)。

　　值得注意的是，10月9日上午，東莞房管局官方網(wǎng)站發(fā)布了一則《關(guān)于新建商品住房銷售價(jià)格實(shí)行備案制度的通知》。其中規(guī)定，在今年1月1日后已領(lǐng)取預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證書(shū)，但在10月20日前未被備案的商品住房、實(shí)際成交價(jià)格高于備案價(jià)格15%或比備案價(jià)格下浮超15%的商品房，將自動(dòng)鎖定交易，無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)上簽約程序。