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物業(yè)管理費(fèi)包括哪些_物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)_物業(yè)管理費(fèi)增值稅稅率

時(shí)間:2024-08-15 01:32:52 瀏覽量:

1 物業(yè)管理費(fèi)是什么

  物業(yè)管理費(fèi),是物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理服務(wù),物業(yè)管理使用人或所有人依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)付出的費(fèi)用。

  物業(yè)管理公司為業(yè)主或用戶(hù)提供的不同服務(wù)項(xiàng)目,其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是有所不同的,有些服務(wù)項(xiàng)目,其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理公司與業(yè)主或用戶(hù)面議洽談而定;有些服務(wù)項(xiàng)目,其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要按政府有關(guān)部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。在具體收取物業(yè)管理費(fèi)時(shí),有些項(xiàng)目是一次性收費(fèi);有些項(xiàng)目則是定期收取;有些項(xiàng)目的收取方式較為靈活。

  物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)收入的高低直接與其收取標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)量大小有關(guān)。一般地講,物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)越高,則物業(yè)管理公司的收入就越高。但是,物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)一方面要受?chē)?guó)家有關(guān)政策法規(guī)的制約,不能亂收費(fèi);另一方面,物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)還要受到用戶(hù)收入水平高低的限制,也要服從優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則,因此,物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的確定要遵從一些原則:

  第一,不違反國(guó)家和地方政府的有關(guān)規(guī)定。

  第二,與用戶(hù)的收入水平相適應(yīng)。要根據(jù)用戶(hù)的收入水平高低來(lái)確定,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高,用戶(hù)承受不了,也不容易取得用戶(hù)的支持,反之,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低,則物業(yè)管理公司賠本服務(wù),這又違背市場(chǎng)規(guī)則。

  第三,優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià),兼顧各方利益。所提供的服務(wù)檔次越高,則收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)越高,特約服務(wù)一般比公共服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要高,對(duì)商業(yè)部門(mén)的收費(fèi)比對(duì)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的收費(fèi)一般要高。

  第四,微利原則。物業(yè)管理服務(wù)部分的收入扣除支出略有剩余,否則服務(wù)項(xiàng)目越多,工作量越大,賠本就越多。[

2 物業(yè)管理費(fèi)包括哪些

  (1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用,包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話(huà)系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機(jī)械、設(shè)備、機(jī)器裝置及設(shè)施物業(yè) 管理費(fèi)等。

  (2)聘用管理人員的薪金,包括工資、津貼、福利、保險(xiǎn)、服裝費(fèi)用等。

  (3)公用水電的支出,如公共照明、噴泉、草地淋水等。

  (4)購(gòu)買(mǎi)或租賃必需的機(jī)械及器材的支出。

  (5)物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。

  (6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲(chóng)的費(fèi)用。

  (7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費(fèi)用。

  (8)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

  (9)更新儲(chǔ)備金,即物業(yè)配套設(shè)施的更新費(fèi)用。

  (10)聘請(qǐng)律師、會(huì)計(jì)師等專(zhuān)業(yè)人士的費(fèi)用。

  (11)節(jié)日裝飾的費(fèi)用。

  (12)管理者酬金。

  (13)行政辦公支出,包括文具、辦公用品等雜項(xiàng)以及公共關(guān)系費(fèi)用。

  (14)公共電視接收系統(tǒng)及維護(hù)費(fèi)用。

  (15)其他為管理而發(fā)生的合理支出。

  另外的項(xiàng)目詳見(jiàn)相關(guān)物業(yè)公司的具體規(guī)定。相關(guān)物業(yè)公司保留最終解釋權(quán)。

3 物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)

  物業(yè)管理公司為業(yè)主或用戶(hù)提供的不同服務(wù)項(xiàng)目,其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是有所不同的,有些服務(wù)項(xiàng)目,其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理公司與業(yè)主或用戶(hù)面議洽談而定;有些服務(wù)項(xiàng)目,其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要按政府有關(guān)部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。在具體收取物業(yè)管理費(fèi)時(shí),有些項(xiàng)目是一次性收費(fèi);有些項(xiàng)目則是定期收取;有些項(xiàng)目的收取方式較為靈活。

  物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)收入的高低直接與其收取標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)量大小有關(guān)。一般地講,物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)越高,則物業(yè)管理公司的收入就越高。但是,物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)一方面要受?chē)?guó)家有關(guān)政策法規(guī)的制約,不能亂收費(fèi);另一方面,物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)還要受到用戶(hù)收入水平高低的限制,也要服從優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則,因此,物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的確定要遵從一些原則:

  第一,不違反國(guó)家和地方政府的有關(guān)規(guī)定。

  第二,與用戶(hù)的收入水平相適應(yīng)。要根據(jù)用戶(hù)的收入水平高低來(lái)確定,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高,用戶(hù)承受不了,也不容易取得用戶(hù)的支持,反之,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低,則物業(yè)管理公司賠本服務(wù),這又違背市場(chǎng)規(guī)則。

  第三,優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià),兼顧各方利益。所提供的服務(wù)檔次越高,則收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)越高,特約服務(wù)一般比公共服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要高,對(duì)商業(yè)部門(mén)的收費(fèi)比對(duì)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的收費(fèi)一般要高。

  第四,微利原則。物業(yè)管理服務(wù)部分的收入扣除支出略有剩余,否則服務(wù)項(xiàng)目越多,工作量越大,賠本就越多。[

4 物業(yè)管理費(fèi)增值稅稅率

  《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改增值稅的通知》(財(cái)稅[2016]36號(hào)):附件1.《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》:

  (一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為,除本條第(二)項(xiàng)、第(三)項(xiàng)、第(四)項(xiàng)規(guī)定外,稅率為6%。

  (二)提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù),銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn),轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),稅率為11%。

  (三)提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù),稅率為17%。

  (四)境內(nèi)單位和個(gè)人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為,稅率為零。具體范圍由財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另行規(guī)定。

  關(guān)于物業(yè)公司營(yíng)改增,還有很多稅務(wù)方面的問(wèn)題,接下來(lái)小編為你整理一下幾個(gè)熱門(mén)問(wèn)題。

  問(wèn)題1:物業(yè)公司的小區(qū)停車(chē)費(fèi)是按照其他生活服務(wù)業(yè)繳納6%的增值稅還是按照不動(dòng)產(chǎn)租賃的繳納11%的增值稅。若停車(chē)費(fèi)按照不動(dòng)產(chǎn)租賃這條進(jìn)行,有可能申請(qǐng)簡(jiǎn)易征收嗎?

  答:

  (一)根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》附:稅目解釋的規(guī)定,停車(chē)服務(wù)屬于一銷(xiāo)售服務(wù)/(六)現(xiàn)代服務(wù)/5租賃服務(wù)/經(jīng)營(yíng)性租賃服務(wù)、車(chē)輛停放服務(wù)按不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅。增值稅一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)租賃的適用稅率為11%。

  (二)如果公司服務(wù)業(yè)連續(xù)12月銷(xiāo)售總額小于500萬(wàn)元,可以不登記為一般納稅人,并按小規(guī)模納稅人計(jì)算繳納增值稅。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào))第四條規(guī)定,征收率5%。

  (三)根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第(九)第1點(diǎn)和(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào))第三條第(一)點(diǎn)規(guī)定,一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)是2016年4月30日之前取得的,可以選擇簡(jiǎn)易辦法,按征收率5%繳納。

  問(wèn)題2:物業(yè)管理行業(yè)“營(yíng)改增”過(guò)程中,代有關(guān)部門(mén)收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租的行為,在營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)下,上述代收費(fèi)用不計(jì)入營(yíng)業(yè)額,不繳納營(yíng)業(yè)稅,“營(yíng)改增”后,增值稅如何處理?

  答:

  根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三十七條:銷(xiāo)售額,是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價(jià)外費(fèi)用,是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi),但不包括以下項(xiàng)目:

  (一)代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。

  (二)以委托方名義開(kāi)具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。

  若上述代收款項(xiàng),屬于上述兩個(gè)條件中之一,則代收費(fèi)用不應(yīng)計(jì)入銷(xiāo)售額中計(jì)算繳納增值稅。

  如果不能符合以上兩個(gè)條件的,則價(jià)外費(fèi)用并入銷(xiāo)售額,一并征收增值稅。

  問(wèn)題3:物業(yè)公司收取的物業(yè)接管費(fèi)、一次性收取全年物業(yè)管理費(fèi)如何納稅?

  答:

  根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》

  (一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開(kāi)具發(fā)票的,為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。

  收訖銷(xiāo)售款項(xiàng),是指納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。

  取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天,是指書(shū)面合同確定的付款日期;

  未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的,為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

  (二)納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

  若物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取時(shí),一次性收費(fèi)且開(kāi)具了發(fā)票,則應(yīng)當(dāng)在開(kāi)具發(fā)票當(dāng)月申報(bào)繳納增值稅。若未開(kāi)發(fā)票,則應(yīng)當(dāng)按在服務(wù)提供時(shí)申報(bào)繳納增值稅。

  問(wèn)題4:試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為,在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅,營(yíng)改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的,應(yīng)當(dāng)如何申請(qǐng)退還?

  答:

  根據(jù)稅務(wù)法規(guī)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定,試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為,在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅,營(yíng)改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的,應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。

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